ВОПРОС: По каким причинам может не быть Ф1?
ОТВЕТ. Вероятные причины
Или человеческий фактор — оператор УФМС мог пропустить)
Довольно зрелый агент. Имеет опыт. Обратилась к нам за проверкой комнаты перед покупкой для клиента. Комната в двушке. Москва, проезд Подбельского 5-й, д 4а, корп 4, кв… Приватизация 2002 год на одного несовершеннолетнего.
Запрашиваем архив домовой книги. Видим, что на момент приватизации по комнате вместе с приватизатором прописаны ещё трое человек. Есть риск нарушения их прав на приватизацию. Рекомендуем агенту проверить факт использования такого права по иным объектам. В целях безопасности сделки указываем это в правовом заключении, чтобы агент имел возможность аргументировать позицию для своего клиента.
Но агент не запрашивает дополнительных документов, не получает подтверждения об исключении рисков по приватизации. Он просто просит нас исправить Правовое заключение. Аргумент: продавцы рассказали ей (агенту), что все другие лица использовали право на приватизацию по иным адресам…
Хорошо. Мы предлагаем запросить по тем другим адресам историю перехода прав, дабы увидеть, что эти лица реально были собственниками. Но вот адреса, словоохотливый продавцы агенту не называют. Бывает, забыл)
Но мы же в архивной выписке видим откуда прибыли и куда выбыли эти отказники. Рекомендуем агенту глянуть хотя бы в электронные ЕГРН по ним и показать выписки своему клиенту. Нет, говорит агент, «вы просто исправьте мне правовое заключение! Ведь мне продавец всё рассказал!»
Увы. Мы считаем, что проводить сделку можно только при наличии документально подтвержденной, обоснованной уверенности в юридической безопасности, сделанной на основе данных, полученных из незаинтересованных источников.
Специалисты по недвижимости обращаются к нам именно для того, что их клиенты понимали реальную историю объектов до покупки. А не во время суда. Это позволяет агенту укреплять свою репутацию, наращивать положительные рекомендации, брать достойную комиссию.
Предупреждён — значит вооружён!
Нет человека – нет проблемы?
Москва. ул Академика Волгина, д 9 корп 1, кв…
Трёшка, первичное право: справка ЖКС о выплаченном пае. Последующая продажа через нотариуса в 2011 году. Купили мать и сын, долями по 2/3 и 1/3 соответственно.
В 2018 году сын продаёт 1/3 постороннему лицу.
Октябрь 2019. Проверяем по заказу покупателя, желающего приобрести эту 1/3 долю.
Текущий владелец этой 1/3 доли чист, без претензий со стороны третьих лиц и/или государства. Зачем дальше проверять?
Выясняем, что ДКП доли 2018 был в простой письменной форме. А продавец по тому договору привлекался за наркотики. Банковских документов о расчётах за 1/3 нет, только расписка, от мягко говоря неблагонадёжного персонажа.
Его мать, владеющая остальной частью 2/3 квартиры, тоже привлекалась. И за наркотики, и за мошенничество.
Мы рекомендуем покупателю отказаться от сделки, т.к. убедиться в реальности расчётов не представляется возможным: продавец 1/3 по ДКП 2018 года уже ушёл в мир иной.
Но покупатель решает иначе: нет человека – нет проблемы.
Покупает сомнительную долю. Проходит полгода. Владелица 2/3 (мать покойного наркомана, мошенница) обращается в полицию с заявлением, что её сына убили из-за его доли в 2018 и денег он не получил. Таким образом она, как мать, формально, является потерпевшей.
Что дальше? Это уже зависит от аппетита «потерпевшей».
На 2012 год был один ребёнок. Ипотека. 2013 год подарил второе чадо! Материнский капитал отправили на погашение ипотеки. 2016 новоселье! Собственность оформлена только на отца.
Начало 2020-го года, собрались продавать. По совету горе специалистов оформили дарение по 1/10 на каждого ребёнка. Следовательно, теперь продажа только через нотариуса.
Покупатель заказал нам проверку объекта перед сделкой. Бюджет проверки им ограничен. Проверяем Продавца — чисто. В истории переходов нет проблем: купил родитель, подарил своим детям.
Запросы по использованию материнского капитала наш заказчик посчитал не нужными. Правоустанавливающие на проверку не предоставил.
В итоге. Уже два нотариуса отказались оформлять ДКП. Даже тот, который делал дарение от отца на двух детей)
Если ещё на старте, то есть в начале 2020-го года продавцу обозначить весь правильный алгоритм, то сейчас время было бы сэкономлено.
Но приходится делать всё правильно только сейчас:
Или пойти к нотариусу Федорченко. По нашим оценкам это самый профессиональный нотариус в сфере недвижимости.
Чтобы сделки проходили быстрее рекомендуем все объекты прогонять через скоринг. За счёт компании БЕЗОПАСНОСДЕЛКА.
Вы уже на первом этапе будете иметь важную информацию, чтобы подготовить продавца и получить от него все нужные документы/сведения/пояснения.
Скоринг Объекта покажет историю обременений, запретов, арестов, в том числе погашенных.
Скоринг Продавца покажет минусы в его благонадежности (криминал, финансы).
Скоринг позволит задать Продавцу конкретные вопросы и получить ответы, чтобы правильно сконструировать сделку, а не бороться с «сюрпризами» в авральном режиме.
Вы сможете быстрее готовить и проводить сделки, не тратя время на неожиданности.
Исключить проблемы с «отказниками», нарушением прав несовершеннолетних, появлением претендентов на «вечное проживание»
ОТВЕТ:Подход аналогичен стандартам страхования. Стены отдельно. Отделка и оборудование отдельно. Право собственности (титул) отдельно.
Документы:
1) ДКП с нужной ценой (минимум 70% от кадастра)
2) опись Объекта ДКП с указанием только основных конструктивных элементов помещения («стены»)
3) Дополнительно соглашение о возмещении затрат на внутреннюю отделку и оснащение Объекта (внутренние коммуникации, отделочные материалы, оборудование)
4) подробная опись к Соглашению (отделка и внутреннее оснащения)
5) Назвать документ Соглашение о возмещении или Соглашение об изменении цены решайте сами. Главное, чтобы изменение цены было аргументировано.
ВОПРОС: Сколько будет стоить архивная выписка по частному дому в Подмосковье?
ОТВЕТ: В отношении частных домов по любому региону мы можем предоставить список связанных с ними лиц. Данные о периодах регистрации, проживания мы предоставляем только по квартирам в многоквартирном доме.
ВОПРОС:
ОТВЕТ:
Разобрём само понятие «режим самоизоляции». В Указе Мэра Москвы N 12-УМ от 05.03.2020 (п.6 и 7) указано, кто обязан его соблюдать:
— граждане, посещавшие территории, где зарегистрированы случаи новой коронавирусной инфекции;
— граждане, совместно проживающие в период обеспечения изоляции с гражданами, посещавшими территории, где зарегистрированы случаи новой коронавирусной инфекции;
— граждане в возрасте старше 65 лет,
— имеющих заболевания, указанные в приложении к указу.
Штрафы для жителей Москвы за нарушение режима самоизоляции в размере 4 тыс. рублей, предусмотрены именно для таких граждан.
Все остальные граждане в соответствии с п. 9 Указа Мэра № 12-УМ обязаны соблюдать ограничения. Так, граждане имеют право покидать свой дом только в определенных случаях: чтобы сходить в ближайший продуктовый магазин; выгулять собаку в пределах 100 м от дома; сходить в ближайшую аптеку; выкинуть мусор. И еще нужно соблюдать расстояние в 1,5 м от других людей на улице и в помещениях. Однако штрафа за нарушение указанного пункта не предусмотрено!
Собянин ссылается на Федеральный закон от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», в котором предусмотрено право региональной власти «ограничивать доступ людей и транспортных средств на территорию, на которой существует угроза возникновения чрезвычайной ситуации, а также в зону чрезвычайной ситуации». Однако Указом Мэра установлен режим повышенной готовности, а не чрезвычайную ситуацию.
Таким образом, п. 9 Указа носит рекомендательный характер.
И мы рекомендуем, прежде всего, думать о собственной безопасности. Имеет смысл изыскивать новые возможности для перевода максимального количества взаимодействий в цифровой формат.
Подготовлено БЕЗОПАСНОСДЕЛКА на основе мнения эксперта Службы правового консалтинга РУНА Александра Корнилова.