Занижение стоимости в договоре

ВОПРОС: Какие документы подписать при занижении стоимости в договоре?

ОТВЕТ:Подход аналогичен стандартам страхования. Стены отдельно. Отделка и оборудование отдельно. Право собственности (титул) отдельно.
Документы:

1) ДКП с нужной ценой (минимум 70% от кадастра)

2) опись Объекта ДКП с указанием только основных конструктивных элементов помещения («стены»)

3) Дополнительно соглашение о возмещении затрат на внутреннюю отделку и оснащение Объекта (внутренние коммуникации, отделочные материалы, оборудование)

4) подробная опись к Соглашению (отделка и внутреннее оснащения)

5) Назвать документ Соглашение о возмещении или Соглашение об изменении цены решайте сами. Главное, чтобы изменение цены было аргументировано.

Как проверить самостоятельно

Проверяем объект — переходы прав.

Количество предыдущих собственников, как часто менялись владельцы, основания предыдущих переходов прав

  • чаще всего эти сведения есть в электронной выписке из ЕГРН о переходе прав, которую можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра
  • при этом в выписке указаны только ФИО собственников
  • не предусмотрено указание оснований возникновения права, но должны содержаться данные об основаниях прекращения предыдущего права
  • то есть по выписке невозможно точно узнать на основании чего возникло первое право собственности
  • поэтому попросите продавца предоставить все документы (их копии), которые ему предъявляли предыдущие владельцы

Как проверить самостоятельно

Проверяем объект — блокировки.

  • Ведомственные воздействия, запреты органов опеки
    • это внутренние пометками в регистрационном деле объекта и для регистратора служат прямым указанием к действию
    • то есть если, например, МВД указало, что при подаче документов на сделку нужно её приостановить и моментально сообщить куда следует, то в открытом доступе этой информации не будет, а сделку приостановят
    • при этом ведомство не обязано раскрывать перед Росреестром свои мотивы
    • Как вариант — обратиться в соответствующие структуры (МВД, Органы опеки, Прокуратуру) для проверки того, фигурировал ли объект в каких-то делах

Как проверить самостоятельно

Проверяем объект — Ограничения.

Ограничения: ипотека, иной залог, аренда, право пользования

  • Ипотека, аренда, арест проверяются по открытым сведениям Росреестра
  • Действующие права пользования (проживания) можно обнаружить в актуальной выписке из домовой книги или в ЕЖД (единый жилищный документ)

Как проверить самостоятельно

Проверяем квартиру — основания прав.

Основание и срок владения, неточности, ошибки в регистрационных данных. Нужно получить от продавца все документы по квартире:

  • получить от продавца все документы по квартире
  • договор в том числе на ипотеку,
  • документы по оплате покупки,
  • акт приёма-передачи объекта;
  • свидетельство о праве или полученную при первичной регистрации выписку из ЕГРН,
  • свидетельство о наследстве
  • сверить все номера и даты регистрации с публичными данными Росреестра

Как проверить самостоятельно

Проверяем продавца — доверенные лица.

Важно знать, что от продавца действует легально уполномоченный представитель.

Факт выдачи доверенности, её актуальность, можно проверить через нотариальную палату

Как проверять самостоятельно

Проверяем продавца — семейное положение.

Оцениваем вероятность оспаривания сделки бывшими супругами, детьми; родственниками наследодателя.

  • отметки о семейном положении могут отсутствовать в паспорте по разным причинам (смена документа, “не успели поставить”). Поэтому попросите Продавца предоставить справку из ЗАГС о наличии актовых записей по нему (браки, рождения детей)
  • если проверятся семейное положение наследодателя (умершего), то попросить его родственников (продавцов) предоставить такие справки из ЗАГС в отношении умершего.
  • проверьте реестр наследственных дел

#проверитьпродавца, #проверитьквартиру, #проверитьнаследство, #безопасносделка

Как проверить самостоятельно

Проверяем продавца — диспансеры.

Оценить риск потери квартиры по суду, который может признать продавца «не осознававшим своих действий».

  • попросить продавца предоставить справки из психо и наркологического диспансеров
  • чтобы убедиться в их достоверности предложить продавцу сопровождать его в каждый из диспансеров
  • если не согласится, то посмотреть в справках фамилию врача, уточнить в диспансере работает ли такой специалист
  • проверить действительно ли именно указанный в справке диспансер обслуживает тот адрес, по которому прописан продавец

Как проверить самостоятельно

Проверяем продавца — претензии.

Административные, налоговые, гражданские.

  • на сайте Судебного департамента просмотреть все суды РФ (технически поиск возможен только по фамилии и первым буквам имени и отчества), выбрав либо все категории дел сразу, либо каждую из категорий поочерёдно.
  • Это позволит получить сведения об уже рассмотренных делах в отношении лиц с такими же как у продавца фамилией и инициалами.
  • если в открытый доступ размещено обезличенное решение, то по описываемой там ситуации попробовать предположить какое она имеет отношение к продавцу.
  • также вероятность отнесения дела к продавцу можно оценить по тому, какие ещё в деле фигурируют лица

Как проверить самостоятельно

Проверяем продавца — бизнес активность.

Чтобы не возникли споры по личным сделкам в связи с привлечением бизнесмена к субсидиарной ответственности

  • получить открытые данные об участии в компаниях через любой интернет ресурс (Спарк, Сбис, Коммерсантъ картотека и т.п.)
  • запросить у продавца бухгалтерскую отчетность по найденным компаниям, которые с ним связаны.
  • проверить участие компании в судебных спорах (картотека арбитражных дел)
  • уточнить наличие информации о признании компании банкротом (ЕФРСБ)